Сергей Орешкин, руководитель архитектурной мастерской «А.Лен»
Казусы правил застройки Петербурга
13/04/2015 16:08
Правила застройки и землепользования Санкт-Петербурга — 2009 появились в ответ на скандалы и хаос в строительстве (в основном нового жилья), возникшие после 2003 года на волне притока всевозможных инвестиций.
Однако, формально выполняя сдерживающую роль для строительного бума 2003–2008 годов, правила заложили и целую серию барьеров для развития города, не только неактуальных в 2014-м, но и скорее вызывающих негативную реакцию общества.
Одним из таких требований правил стало правило брандмауэра, оформленное в виде норм отступов от соседних участков и примыкания к чужим участкам глухой брандмауэрной стеной. Иногда буквальное следование этой норме — а максимальная длина такой глухой стены никак не оговорена правилами — приводит к примерам дикой в своей буквальности архитектуры.
Жилой комплекс «Галант» от ЛенспецСМУ. Длина и высота глухого участка в соседстве с двухэтажными корпусами существующей застройки просто иллюстрация качества ПЗЗ.
Комментарии
Кирилл
А что мешает разместить на этой стене балкон или лоджию с остеклённой дверью любой ширины? Единственно, эта дверь не должна участвовать в обеспечении инсоляции помещения. Я, кстати, именно так и сделал. Лоджия и дверь — это ведь не окно!
???
Антонине!
Не мог не ответить. Пишете про наоборот, а включить голову времени нет. Подтвердили то, что я написал (то, что окна по ПЗЗ могут быть только в стенах(любых ) на расстоянии 10 м от чужой границы. Вот бумагомаратели!
Cергей Орешкин.
Петров
Что касается лимита в 10 метров, то объяснение этому простое. В градостроительном СНиПе говорится, что минимальное расстояние между фасадами жилых домов высотой 4 этажа и более должно быть не менее 20-ти метров ради непросматриваемости из окна в окно. 10 метров — это половина тех 2-ти. Если застройщики соседних участков отступят по 10 метров от границы, то как раз и получится 20. А что до всяких случаев со стенами под углом к границам участка, то это все те варианты, которые предусмотреть в ПЗЗ просто не удалось. До 1917 года проблема непросматриваемости, как и освещенности и инсоляции просто не ставилась. Поэтому было достаточно отступить 1 сажень. Хочешь поставить стену под углом — пожалуйста, но не от самой границы, а на расстоянии 1-й сажени. И все. Теперь требования усложнились. Поэтому и воплощение правила брандмауэра выглядит столь перемудренным. Однако отказываться от него нельзя.
Петров
Вообще-то слова «Правила брандмауэра» это просто профессиональный сленг, возникший в 1980-х годах. Официально такого названия не было и нет. Есть принцип: хочешь поставить стену по границе участка — ставь без окон. И тут дело не в жадности застройщиков — есть разные принципиальные схемы застройки застройки земельного участка: каре с двупролетным лицевым корпусом и однопролетными корпусами по другим границам, или двупролетные корпуса внутри земельного участка с отступами от его границ, всяческие сочетания этих двух схем. Жадность проявилась в примере, приведенном автором статьи — жадность ЛенСпецСМУ, построившими гипертрофированные объемы ради площади, наплевав на архитектуру — не только свою, но и всей территории
Антонина
Вообще-то, с точностью до наоборот.
ПЗЗ говорит, что на расстоянии 10 метров (или более) от границ сопряженных земельных участков окна в стенах как раз могут быть.
Нельзя прорубать окна в стенах, которые расположены ближе 10 метров от границ смежных участков.
3. Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений с окнами:
на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 метров и более в любой точке, по границам сопряженных земельных участков, по границам земельных участков, отделенных территориями общего пользования, или по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы, но не менее 10 метров;
???
Дискуссия интересная. Однако приведу простой пример из ПЗЗ для размышлений. ПЗЗ говорит (не дословно), что в любой стене (повторю любой — под углом , круглой и тд), расположенной на расстоянии 10 м от границы чужого участка окон быть не должно, а хотели их не иметь только в стене параллельной границе ( это так называемый принцип брандмауэра). Те сегодня все нарушают закон.
Cергей Орешкин
Дмитрий Л.
То есть никакой речи про «правила брандмауэров», предписывающие строить именно глухие стены, в ПЗЗ не идет, как я и написал ранее.
Запрещено строить стены с окнами по границе участка нельзя (поскольку это нарушает права владельца соседнего участка).
Причина строительства «глухих стен» — исключительно жадность застройщиков, не желающих поступаться лишними 10 метрами своего участка.
Петр
Статья 23 Приложения 3 Части II Градрегламент зоны Т3ЖД3 (районы исторической застройки), п. 6, подпункт 2: «минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков: а) стен зданий, строений, сооружений без окон — 0 метров...;»
Это практически цитата из Правил, действовавших до 1917 года, гласящих, что прямо по границе с соседним участком можно строить дом, но стена, выходящая на соседний участок должна быть без проемов, какими и были брандмауэры. А если угодно строить стену с окнами, то надо отступить на сажень от границы (2,13 м). Но тогда, если сосед на своем участке поставит прямо по границе брандмауэр, то мешать ему в этом нельзя — придется терпеть щель между твоим фасадом и его брандмауэром, шириной в 2,13 метра. И примеры таких щелей есть в натуре. Можно посмотреть.
Но в нынешних ПЗЗ, уж если строить фасад на участок соседа с отступом от границы, строить такую щель нельзя, надо отступить несколько более, чем сажень, т.е. как и написано в ПЗЗ.
Дмитрий Л.
А не могли бы Вы его процитировать?
Петр
Правило брандмауэра в ПЗЗ есть. И это фундаментальное, краеугольное правило.
Дмитрий Л.
Вообще-то никаких «правил брандмауров» в ПЗЗ нет. Там есть требования к расстоянию между стеной здания с окнами и границей земельного участка.
Virus TI
Брандмауэр вблизи
феерическая картина
Павел
Конечно, правила современной архитектуры предполагают стекло, а не брандмауэр.
Петров
Странно, что такой многоопытный архитектор как Орешкин проявляет столь глубинное непонимание или легкомысленную недооценку «Правила Брандмауэра» — краеугольного правила застройки Петербурга, позволившее возникнуть столь стройной застройке Петербурга XIX века. Оно действительно стесняет застройку, но стесняет ее с тем, чтобы удержать в рамках разумного, удерживать от безумия бессистемной застройки. Кстати, приведенная иллюстрация есть иллюстрация проявления именно такого безумия — безудержная алчность, расталкивание локтями соседей, полное наплевательство на масштабность и архитектуры, и амбиций, и жажды наживы. О сдерживании такого развития сожалеет Орешкин?